안녕하세요. 해커스 공인중개사입니다.

제 29회 공인중개사 시험을 응시하신 모든 수험생 여러분들 정말 수고 많으셨습니다!

열심히 공부하신 만큼 좋은 결과 있기를 진심으로 기원합니다.

현재 해커스 공인중개사에서는 제 29회 공인중개사 시험 문제에 대해

의견을 제시한 문제가 있습니다.(이의신청)

해커스 공인중개사에서 의견을 제시한 문제를 아래 첨부하였으니 확인하시기 바랍니다.

■ 의견 제시 내용

[민법 및 민사특별법 A형]

48. 법률행위의 무효에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 불공정한 법률행위로서 무효인 경우, 무효행위 전환의 법리가 적용될 수 있다.

② 토지거래허가구역 내의 토지매매계약은 관할관청의 불허가 처분이 있으면 확정적 무효이다.

③ 매도인이 통정한 허위의 매매를 추인한 경우, 다른 약정이 없으면 계약을 체결한 때로부터 유효로 된다.

④ 이미 매도된 부동산에 관하여, 매도인의 채권자가 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 설정된 저당권은 무효이다.

⑤ 토지거래허가구역 내의 토지거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우, 그 계약이 무효로 되는데 책임 있는 사유가 있는 자도 무효를 주장할 수 있다.

※ 산업인력관리공단 발표 가답안 : ③
※ 이의신청 답안 : ②, ③

1) 이의신청 내용

다음과 같은 이유로 ②지문도 정답이 되어야 한다.

토지거래허가구역 내의 토지매매계약은 관할관청의 불허가 처분이 있더라도 당연히 확정적 무효가 되는 것이 아니다.

<판례>

1. 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는 한 불허가된 때로부터 그 거래계약은 확정적으로 무효로 되었다고 할 것이지만, 그 불허가의 취지가 미비된 요건의 보정을 명하는 데에 있고 그러한 흠결된 요건을 보정하는 것이 객관적으로 불가능하지도 아니한 경우라면 그 불허가로 인하여 거래계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니다(대판 1998.12.22, 98다44376).

2. 매매계약의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분을 유도할 의도로 허가신청서에 기재하도록 되어 있는 계약 내용과 토지의 이용 계획 등에 관하여 사실과 다르게 또는 불성실하게 기재한 경우라면 실제로 토지거래허가신청에 대한 불허가처분이 있었다는 사유만으로 곧바로 매매계약이 확정적인 무효 상태에 이르렀다고 할 수 없다(대판 1997.11.11. 97다36965, 36972).

위 판례에서 보건데, 지문에 “특별한 사정이 없는한” 또는 “원칙적으로”라는 전제가 없는 한 이 지문을 옳은 지문이라 단정할 수 없다.

54. 물권적 청구권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 소유자는 물권적 청구권에 의하여 방해제거비용 또는 방해예방비용을 청구할 수 없다.

② 불법원인으로 물건을 급여한 사람은 원칙적으로 소유권에 기하여 반환청구를 할 수 있다.

③ 소유자는 소유물을 불법점유한 사람의 특별승계인에 대하여는 그 반환을 청구하지 못한다.

④ 소유권에 기한 방해제거청구권은 현재 계속되고 있는 방해의 원인과 함께 방해결과의 제거를 내용으로 한다.

⑤ 소유권에 기한 물권적 청구권이 발생한 후에는 소유자가 소유권을 상실하더라도 그 청구권을 행사할 수 있다.

※ 산업인력관리공단 발표 가답안 : ①
※ 이의신청 답안 : ②, ④

1) 이의신청 내용

다음과 같은 이유로 ④도 정답이 되어야 한다.

소유권에 기한 방해배제청구권에 있어서 "방해"라 함은 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미하고, 법익 침해가 과거에 일어나서 이미 종결된 경우에 해당하는 "손해"의 개념과는 다르다 할 것이어서, 소유권에 기한 방해배제청구권은 방해결과의 제거를 내용으로 하는 것이 되어서는 아니 되며(이는 손해배상의 영역에 해당한다 할 것이다) 현재 계속되고 있는 방해의 원인을 제거하는 것을 내용으로 한다(대판 2003.3.28. 2003다5917).

④ 지문은 위 판례를 근거로 출제된 것이다. 이 판례는 쓰레기 매립으로 조성한 토지에 소유자가 매립에 동의하지 않은 쓰레기가 매립되어 있다 하더라도 그 쓰레기가 현재 소유권에 대하여 별도의 침해를 지속하고 있다고 볼 수 없다는 이유로 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사할 수 없다고 한 사례로서 방해가 종료된 상태를 방해결과라고 표현한 것이다.

그러나 다른 판례를 살펴보면

1. 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자(등기명의자)에게만 그 철거처분권이 있다고 할 것이나 그 건물을 매수하여 점유하고 있는 자는 등기부상 아직 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위내에서 그 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있고 그 건물이 건립되어 있어 불법으로 점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 지위에 있는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다(1986 12. 23 56다카1751).

이 판례에서 무단으로 건축된 건물을 방해의 “결과”라는 표현하는 것이 꼭 부당하다고 할 수는 없으며, 더 나아가 다음의 판례에서는 심지어 침해의 “결과”를 초래한 경우에 방해제거청구권을 행사할 수 있다고 명시적으로 판시하고 있다.

2. 토지 소유자가 자신 소유의 토지 위에 공작물을 설치한 행위가 인근 건물의 소유자에 대한 관계에서 권리남용에 해당하고, 그로 인하여 인근 건물 소유자의 건물 사용·수익이 실질적으로 침해되는 결과를 초래하였다면, 인근 건물 소유자는 건물 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사하여 토지 소유자를 상대로 그 공작물의 철거를 구할 수 있다(대판 2014. 10.30 2014다42967).

 따라서 ④ 지문이 “이미 종료된 방해결과의 제거” 또는 “과거의 방해의 결과”라고 표현하지 않는한 틀린 지문이라고 할 수 없다.

73. 甲소유의 X토지를 건물 소유의 목적으로 임차한 乙은 甲의 동의 없이 이를 丙에게 전대하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 乙과 丙 사이의 전대차계약은 유효하다.

② 甲은 임대차계약이 종료되지 않으면 X토지의 불법점유를 이유로 丙에게 차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다.

③ 甲은 임대차계약이 존속하는 동안에는 X토지의 불법점유를 이유로 丙에게 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 없다.

④ 만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 보존등기를 마친 후 丁이 X토지의 소유권을 취득하였다면, 乙은 丁에게 건물매수청구권을 행사할 수 없다.

⑤ 만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 소유권을 임대차종료 전에 戊에게 이전하였다면, 乙의 건물매수청구권은 인정되지 않는다.

※ 산업인력관리공단 발표 가답안 : ④
※ 이의신청 답안 : 모두 정답

1) 이의신청 내용

다음과 같은 이유로 모두 정답이 되어야 한다.

④번 지문은 다음 판례에 근거하여 출제되었다.

건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인뿐만 아니라 임차권 소멸 후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에는 그 건물에 대하여 보존등기를 필하여 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있는 토지임차인은 그 신 소유자에 대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다(대판 1977.4.26, 75다348).

그러나 본 문제는 주어진 문제의 사례에서 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차를 하였음을 전제하였으므로, 지문에서 특별한 언급을 하지 않은 이상 이를 바탕으로 지문의 답을 찾아야 한다.

그렇다면 임차인이 의무를 위반하여 동의 없는 전대차를 하고도 그 건물의 매수청구권을 행사할 수 있는지의 문제가 된다.
판례는 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에는 지상물매수를 청구할 수 없다고 판시하고 있다(대판 1991.4.23, 90다19695).
토지임차인의 계약갱시청구권과 지상물매수청구권은 임차인이 자신의 의무를 이행하였을 경우를 전제로 인정한다는 취지에 비추어볼 때 임대인을 배신하여 동의 없는 전대차를 한 임차인에게 지상물매수청구권은 인정되지 않는다고 보아야 한다.

따라서 ④도 옳은 지문이므로 본 문제는 모두정답으로 처리되어야 한다.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

[부동산공법 A형]

52. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시 · 군관리계획의 결정권자가 다른 것은?

  ① 개발제한구역의 지정에 관한 도시 · 군관리계획
  ② 도시자연공원구역의 지정에 관한 도시 · 군관리계획
  ③ 입지규제최소구역의 지정에 관한 도시 · 군관리계획
  ④ 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정이 필요한 경우 시가화조정구역의 지정에 관한 도시 · 군관리계획
  ⑤ 둘 이상의 시 · 도에 걸쳐 이루어지는 사업의 계획 중 도시 · 군관리계획으로 결정하여야 할 사항이 있는 경우

      국토교통부장관이 입안한도시 · 군관리계획

 
※ 산업인력관리공단 발표 가답안 : ②
※ 이의신청 답안 : 모두 정답

1) 이의신청 내용
모두 정답으로 인정하여야 한다. 보기 ②는 시·도지사(대도시시장)이 결정권자가 명확하나, 보기 ③의 경우 입지규제최소구역의 지정에 관한 도시 · 군관리계획의 결정권은 시장, 군수를 제외한 도시군관리계획의 결정권자이다. 따라서, 도시군관리계획의 결정권은 원칙적으로 시·도지사(대도시시장)에게 있음으로 보는것이 타당하다. 그러므로 52번문제는 도시·군관리계획의 결정권자가 다른 경우를 묻는 문제이기 때문에 출제오류를 인정하고 모두 정답으로 인정되어야 한다.

 
 2) 법적근거

 부칙 <법률 제12974호,營. 1. 6.> 제3조(입지규제최소구역 및 입지규제최소구역계획에 관한 규정의 유효기간) 제29조제2항제5호는 2017년 12월 31일까지 효력을 가지며, 제40조의2제1항 각 호 외의 부분 및 제5항의 "국토교통부장관"은 2018년 1월 1일부터 제29조에 따른 "도시ㆍ군관리계획의 결정권자(시장ㆍ군수는 제외한다)"로 보고, 제40조의2ㆍ제80조의3 및 제83조의2는 2019년 12월 31일까지 효력을 가진다.

75. 건축주인 甲은 4층 건출물을 병원으로 사용하던 중 이를 서점으로 용도변경하고자 한다.
건축법령상 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건을 고려하지 않음)
① 甲이 용도변경을 위하여 건축물을 대수선할 경우 그 설계는 건축사가 아니어도 할 수 있다.
② 甲은 건축물의 용도를 서점으로 변경하려면 용도변경을 신고하여야 한다.
③ 甲은 서점에 다른 용도를 추가하여 복수용도로 용도변경 신청을 할 수 없다.
④ 甲의 병원이 준주거지역에 위치하고 있다면 서점으로 용도변경을 할 수 없다.
⑤ 甲은 서점으로 용도변경을 할 경우 피난 용도로 쓸 수 있는 광장을 옥상에 설치하여야 한다.

※ 산업인력관리공단 발표 가답안 : ②
※ 이의신청 답안 : ①, ②

1) 이의신청 내용 

 ①도 정답으로 인정하여 복수 정답으로 하여야 한다. 용도변경 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경만 건축사설계규정이 준용되는데 위 75번의 경우는 용도변경 신고대상 이므로 건축사 설계규정이 준용되지 아니한다. 따라서, 건축사가 아니어도 설계가 가능하다.
 

2) 법적근거

건축법 제19조(용도변경) ⑤항 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)의 설계에 관하여는 제23조(건축물의 설계)를 준용한다.

해커스는 여러분의 합격만을 연구합니다.

한 번에 합격! 해커스 공인중개사