교수님께 질문하기

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114076 핵심이론 홍덕기T 고득점 특강 김*욱

※ 부적합한 질문이나 무례한 내용이 포함될 시 별도 안내없이 삭제조치 될 수 있습니다. 교수님께 질문하기는 매월 최대 30개까지 가능합니다.

교수님,

홍덕기T 고득점 특강을 꼭 듣고 싶은데 수원에서 오프라인으로만 진행하는 것으로 되어 있다 보니, 혹시 강의 끝나고 녹화인강으로도 제강되나요? 교수님께서 진행하시는 고득점 특강을 꼭 들어보고 싶습니다

참고로 제가 있는 곳은 수원과 거리가 멀어서 방문이 쉽지 않아 인강으로라도 꼭 들어보고 싶습니다

PS 혹시 고향이 전라도 이신가요? 부친께서 여수시 거문도에서 오랫동안 사업을 하셨는데 교수님 목소리 들으면 낯설지가 않고 어디서 많이 뵌 분 같이 친근감이 있어 너무 좋습니다^^

114075 중개사 특강(3대특강외) 비법특강(1) 김*욱

비법특강 유익하게 잘 들었습니다
시험을 준비하는데 무척 도움이 되고 있습니다
교수님께서 제공한 비법특강 자료 중 기간(기한) 관련한 두가지 질문이 있습니다

#1 질문
프린트물 주요 기간 및 기한 란을 보면 "즉시" 와 "지체없이"가 구분되어 표기되어 있습니다
따라서 "즉시"와 "지체없이"는 다른 표현이라 판단되는데 이 둘 간의 차이가 무엇인가요?
"즉시"가 "지체없이"보다 시간상 빠른 개념이라 보면 될까요?
제가 한가지 의문점이 발생한 것은 교수님 프린트물 자료에 "부동산 거래 신고관청은 ( ) 신고필증을 발급"이라고 되어 있고, 괄호( )안 정답은 지체없이로 되어 있습니다
그래서 혹시나 하여 부동산거래신고제의 신고필증과 외국인 등의 부동산취득 등에 관한 특례에서의 신고확인증은 기간(기한)이 어떻게 차이가 나는지 궁금하여 관련 내용을 찾아보니, 신고관청이 신고내용을 확인 후 즉시 신고확인증 발급하는 것으로 되어 있습니다
정리하면 '부동산거래신고제'에서 신고필증을 발급할 때는 "지체없이", '외국인 등의 부동산취득 등 특례'에서 신고확인증 발급할 때는 "즉시"로 되어 있다보니 "지체없이"와 "즉시"의 차이점을 알고 싶습니다

#2 질문
마찬가지로 프린트물에 1개월과 30일 칸이 따로 구분되어 있습니다
예를들면 프린트물에 토지거래 불허가처분 받은 날로부터 ( 1개월 ) 이내에 매수청구 로 적혀 있습니다
반면 프린트물에는 빠져있으나 체계도(69p) 에 보면 이행강제금은 부과불복시 고지받은 날부터 30일 이내 이의제기 가능하다고 되어 있습니다 (프린트물에는 빠져 있어서 반영 검토 부탁드립니다)
이처럼 1개월과 30일은 기간 면에서 어떤 차이가 있는지 알고 싶습니다

홍덕기교수님의 답변입니다.

질문 1에 대한 답변

법조문에 \"즉시\"와 \"지체없이\"라고 구분하여 규정하고 있기 때문에 조문대로 구분하여 정리한 것이지 시간 차이는 없다고 보시면 됩니다. 보통 행정상 행정청이 해당 사항에 대해 바로 조치를 해준다는 의미로 받아 들이면 됩니다. 

질문 2에 대한 답변

1개월과 30일도 법규정상 구분하고 있지만 실질적으로 큰 차이는 없다고 보시면 됩니다. 단 미미한 차이점이라면 1개월이라고 하면 기간을 산정할때 4.5일 기준이라면 다음 다음 달인 5월 4일까지를 의미하고( 이 때 월에 따라 30일 또는 31일이 있는 달을 구분하지 않음), 30일이라고 하면 정확히 30일을 계산하여 적용한다는 의미입니다. 

114074 개념완성 체계도 질문(1) 김*욱

교수님의 열정적 강의에 감사드리며 교수님께서 편찬하신 체계도가 시험을 준비하는데 큰 도움이 되고 있습니다

공부하는 과정에서 풀리지 않는 의문점이 있어 체계도 51p 상단 행정처분 일반 테이블 표에 관해 두가지 관점에서 질문드립니다

[첫번째 관점]
표를 살펴보면 처분내용과 대상자에서 소공사는 자격정지만 해당되어 있고 자격취소는 해당사항이 없는 것으로 나와 있습니다
그러나 소공사도 자격취소의 대상이 되며, 이는 수업시간때 이중소속으로 자격정지기간 중 중개업무 수행하는 경우라는 것을 배운 적이 있습니다
따라서 테이블표에 소공사는 자격정지만 해당되고 자격취소에 해당되지 않는 내용은 잘못된 것으로 보이며 교수님께 검토,검증 요청드립니다

[두번째 관점]
표를 보면 맨 왼쪽에 등록취소, 업무정지, 자격취소, 자격정지, 지정취소 다섯 가지가 처분내용으로 분류되어 있습니다
그런데 이러한 분류는 임의적 등록취소가 두 갈래로 나뉘는 것을 설명하지 못해서 새로 정의, 분류해야할 것 같습니다
조금더 구체적으로 말씀드리면 임의적 등록취소는 1) 등록을 취소할 수 있거나 2) 업무정지를 명할 수 있다 두 갈래로 나뉘며 맨 왼쪽 처분내용은 이를 설명할 수가 없게 됩니다
다시 말씀드리자면 임의적 등록취소는 등록취소 또는 업무정지 두 갈래로 나뉘는데 표를 가지고는 이러한 내용을 설명할 수가 없어 카테고리 재분류가 필요한 것입니다
이 부분 전문가이신 교수님께 검수,검증 요청드립니다

홍덕기교수님의 답변입니다.

질문 1에 대한 답변

소공사도 당연히 자격취소 사유에 해당합니다. 그런데 중개업무와 관련해서 법 위반행위를 한 경우 소공사의 경우 자격정지처분을 받는다는 것입니다. 즉, 암기사항에 있는 \"이인거짓설명금지\"의 경우를 말하는 것입니다. 이를 위반한 경우 자격정지처분에만 해당하고 다른 처분은 없다는 것이죠.

질문 2에 대한 답변

임의적 등록취소사유는 처분권자의 재량사항이므로 등록취소와 업무정지처분으로 명확히 나눌 수가 없습니다. 그래서 그냥 임의적 등록취소로만 구분하여 정리하고 구체적 사례에 적용할 때 나누어 처분하는 것입니다.

질문하신 분의 경우에는 이에 대한 이해가 충분하다고 보여지므로 분류하는데 어려움이 없을 것으로 보여지는데 숙지하고 계신대로 정리하시면 될 것 같군요.

해당 부분 설명할 때 질문하신 내용을 잘 반영하여 좀 더 구체적으로 언급하도록 하겠습니다.

114073 개념완성 자격취소(1) 김*욱

체계도 자격취소 관련한 빈출오답지문(53p) 질문입니다

'형법'상 절도죄로 징역형을 선고받은 경우 공인중개사 자격을 취소하여야 한다.
정답은 X이고 해설에서 절도죄를 위반한 경우 취소사유가 아니라 되어 있습니다.

제가 이 부분 명확히 이해가 안가 수업을 반복해서 들어 보았으나 제가 궁금한 부분과 관련하여 정확한 내용이 없이 문의드리게 되었습니다.

제가 궁금한 부분은 공인중개사 직무와 관련한 절도죄의 경우 자격취소 사유에 해당되는지 입니다.
예를 들어, 개공사 중개사무실에서 평소 생활고를 겪던 개공사가 양쪽 의뢰인과 매매계약서를 날인하는 과정에서 한눈파는 틈을 타 매수(또는 매도) 의뢰인의 고가의 명품백 또는 현찰에 눈이 멀어 몰래 훔친 경우 직무와 관련한 절도죄이며, 충분히 절도죄가 성립될 수 있다 보여지는데 이때 자격취소 사유에 해당되나요? 해당되지 않나요?
절도죄라 하여 무조건 등록취소사유가 아니라는 말은 선뜻 이해가 되지 않으며, 직무와 관련해 발생한 절도죄는 자격취소에 해당된다고 보여지는데 정확한 내용을 몰라 질문드립니다.

홍덕기교수님의 답변입니다.

자격취소 사유에 대해 이번에 새로 개정된 내용으로 중요한 부분입니다.

개정 전에는 중개사법 위반으로 징역형을 선고 받은 경우에만 자격취소 사유에 해당하였으나 개정 후 규제가 강화되어 중개사법 뿐만 아니라 형법 위반 내용이 추가되었습니다.

형법상 범죄행위 중에서도 공인중개사 직무와 관련한 범죄행위가 자격취소 사유인데 그 범죄대상을 직접 열거하고 있습니다. 여기에 포함되는 행위로는 범죄단체조직죄, 사문서 등의 위조, 변조, 행사죄, 사기죄, 횡령 배임과 업무상 횡령 및 배임죄입니다. 주로 중개업무와 연관이 있는 내용들입니다. 그런데 절도는 중개업무와 전혀 연관이 없는 것으로 자격취소 사유에 해당하지 않습니다. 질문하신대로 중개업무를 하다가 눈이 멀어 의뢰인의 물건을 훔치는 것은 말 그대로 욕심이 앞서 사리 분별을 못한 행동이지 중개업무 범주에 포함되는 행위는 아닌거죠.

주로 거래계약서를 위조 변조 행사하거나 의뢰인의 거래대금을 편취하는 선에서 적용된다고 보시면 됩니다.

합격을 기원합니다.

 

114072 개념완성 행정처분(1) 김*욱

교수님 체계도 제22절 행정처분(51p)에서 암코인 '거영의정사'를 찾을 수 없어 문의드립니다
혹시 법률이 개정된 것인가요?
지정취소 사유로 '거영의정사'라고 교수님에게 배웠는데 체계도 행정처분 파트에서 아무리 찾아도 찾을 수가 없어 문의 드리게 되었습니다

홍덕기교수님의 답변입니다.

체계도는 분량을 최대한 줄이기 위해 중복되지 않도록 편집한 교재입니다. 따라서 지정취소는 행정처분 파트에서는 생략하고 정보망 파트에 기술되어 있는 것으로 공부하시도록 만들었습니다. 지정취소는 체계도 31페이지에 나와 있으니 참고하시기 바랍니다.

그런데 질문을 받고 보니 공부하시는 입장에서 해당 파트에서 다시 한번 접하는게 더 효율적일 수도 있다는 생각이 드네요. 다음에 교재 편찬할 때 반영하도록 하겠습니다.

114071 개념완성 모의고사 질의사항(1) 김*욱

홍덕기 교수님,

이번 모의고사가 매우 유익하여 시험을 준비하는데 많은 도움이 되었습니다.

매우 어렵게 출제하신다고 들어 많이 긴장했던 것 같습니다.

다름아니라, 35번 설문 관련하여 2번 지문이 정답인데, 4번 지문에 대해 복수정답 가능성은 없는지 검토 요청드립니다.

4번에 대해서 논란의 소지가 있는 부분은 대상자가 과연 누구인지 일 것입니다.

만약 대상자가 실제 거래가격의 가짓신고자 등 신고위반자라면 부과되는 과태료의 100분의 20에 해당하는 금액을 신고 또는 고발한 자에게 지급하는 것이 맞습니다. 따라서 이때는 4번이 옳은 지문인 것임은 명백합니다.

그러나, 만약 이 때 대상자가 신고위반자가 아니라 허가위반자, 토지이용의무위반자일 경우 사정이 달라집니다.

교수님 체계도(70page)에서도 명기한 바와 같이 1건당 50만원으로 포상금의 규모, 금액이 달라집니다.

따라서, 4번은 대상자가 누구인지에 따라 포상금의 규모, 금액이 달라지게 되는 것이므로 복수정답의 여지가 남아 있습니다.

제가 해당 지문(4번)에 대한 검증을 위해 각종 자료를 찾아 보았는데, 

(1) 해커스 기본서에서는 실제 거래가격의 거짓신고자 등 포상금은 과태료의 100분의 20에 해당하는 금액(한도 1,000만원) 입니다.

그러나, 토지거래허가위반자 및 토지이용의무위반자 포상금은 50만원(1건) 입니다.

관계 법령을 찾아보니,

영 제19조의 2 [포상금 지급대상 및 기준]

(3) 제1항에 따른 포상금은 신고 또는 고발 건별로 다음 각 호의 구분에 따라 지급한다.

1. 법 제25조의 2 제1항 제1호, 제1호의 2부터 제1호의 4까지의 규정에 따른 포상금의 경우: 과태료의 100분의 20에 해당되는 금액. 이 경우 포상금의 지급한도액은 1천만원으로 한다.

2. 법 제25조의2 제1항 제2호 또는 제3호에 따른 포상금의 경우: 50만원. 이 경우 같은 목적을 위하여 취득한 일단의 토지에 대한 신고 또는 고발은 1건으로 본다.

위 법조문을 좀더 구체적으로 살펴본 결과,

포상금의 지급기준은 다음 두가지로 구체화될 수 있습니다.

(1) 부동산등의 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 자, 계약을 체결하지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 부동산 거래신고를 한 자, 주택 임대차계약의 신고, 변경 및 해제신고 규정을 위반하여 주택임대차계약의 보증금, 차임 등 계약금액을 거짓으로 신고한 자, 계약이 해제등 신고를 한자에 따른 포상금의 경우: 부과되는 과태료의 100분의 20에 해당하는 금액(지급한도액 1천만원)

(2) 토지거래허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자 또는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받은 자, 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지에 대하여 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자에 따른 포상금의 경우: 50만원(이 경우 같은 목적을 위하여 취득한 일단의 토지에 대한 신고 또는 고발은 1건으로 본다)

정리하면, 위와 같이 대상자가 누구이냐에 따라 포상금의 규모(금액)이 두 가지(과태료 20%, 50만원)로 달라진다는 것을 명확히 알 수 있는 바, 4번 지문은 대상자가 누구인지 특정하지 않았으므로 반드시 옳다고 볼 수 없습니다.

다라서, 35번 문제는 정답이 2번과 4번 두개로 채택되어야 한다고 생각합니다.

홍덕기교수님의 답변입니다.

질문에 답변 드립니다.

문제를 출제하다 보면 아무래도 출제자의 주관이 많이 개입되기 마련인데 해당 문제를 문제를 다시 보니 충분히 오해의 여지가 있군요. 출제자의 의도는 부동산거래신고 위반에 대한 경우만 전제로 출제를 하고 토지거래허가 위반 여지는 고려하지 않은 것인데 설문에서 이를 명확하게 구분하지 않고 출제를 하는 바람에 마치 허가대상 위반에 대한 포상금도 부과받은 과태료의 20%를 지급하는 것처럼 되어 있습니다. 그런데 2번 지문이 틀린 답으로 명백하기 때문에 2번을 정답으로 무난히 고르셨을 것으로 봅니다. 

이의제기 감사드립니다. 

114070 개념완성 주임법(1) 한*현

교수님 주택임대차에서 묵시적갱신(법정갱신)된 경우 기간은 2년으로 보고 / 상가임대차에서는 묵시적갱신(법정갱신)된 경우에 기간 정함이 없는 것으로 보는건가요?

홍덕기교수님의 답변입니다.

질문에 답변 드립니다.

묵시갱신의 경우 주임법은 2년으로 보고 상가는 1년으로 봅니다.

그러나 계약갱신의 경우 주임법은 2년으로 보지만 상가는 해당 규정이 없습니다. 따라서 상가는 전 임대차와 동일한 조건으로 계약한 것이 되어 전 임대차 기간이 1년이라면 1년이 되고 전 임대차 기간이 2년이라면 2년이 되는 것입니다. 묵시갱신과 계약갱신요구에 의한 갱신을 구분하셔야 합니다.

114069 개념완성 지위승계(1) 김*욱

체계도 52p 질문입니다.
지위승계의 예외사항으로 처분하지 않는 경우인데,
폐업신고 전 위반행위가 등록취소에 해당시 폐업간 3년 초과한 경우, 그리고 업무정지에 해당시 폐업기간 1년 초과한 경우 모두 처분하지 않는 것으로 배웠습니다
그런데 이렇게 예외적용을 두면 등록취소 또는 업무정지에 해당하더라도 결격기간만큼 폐업을 해버리면 전과를 세탁하게 되는 악용 사례가 나타나는 것 아닌가요?
다시말해서 어떤 개공사가 등록취소에 해당하는 잘못을 하였는데 전과를 만들지 않기위해 일부러 폐업기간을 3년 이상 해버리면 해당 개공사는 전과를 피하게되는 결과를 초래하므로 사회적으로는 매우 심각한 현상이 될 것입니다
이렇게되묀 너나할거없이 모든 개공사가 등록취소나 업무정지에 해당하는 범법행위를 저질러놓고 결격기간만큼 폐업해버리면 전과를 피하게 되어 결국 전과가 세탁되고 사회적 악영향이 이루말할 수 없을것 같은데 해당 내용의 수업을 듣고 의아하여 질문드립니다
혹시 제가 잘못 이해를 한 것인가요?

홍덕기교수님의 답변입니다.

질문에 답변 드립니다.

충분히 생각해 볼 수 있는 사안입니다. 그런데 무슨 잘못이든 본인이 뉘우치고 반성한다면 굳이 전과자로 만들 필요가 있을까요 위반행위에 대해 일정기간 중개업에 종사할 수 없도록 하는 것이 결격사유의 의미인데 본인이 알아서 그 기간 동안 폐업했다면 결격의 취지를 달성 했으니 무방하다는 것으로 이해하시면 될 거 같습니다. 그래서 폐업 후 재등록한 개공사에게 폐업 전 위반행위에 대해 해당 처분을 하려면 폐업기간과 폐업사유를 고려해서 한다는 규정이 있습니다. 등록취소나 업무정지는 형벌과 달리 행정처분이므로 결격기간을 두어 일정기간 중개업에 종사할 수 없도록 하는 행정목적을 달성하면 충분하기에 본인 스스로 잘못을 인지하고 일정기간 중개업에 종사하지 않았다면 그걸로 충분하다는 것이죠.

114068 중개사 특강(3대특강외) 취소처분(1) 김*욱

상습범 취소처분에서 의아한 점이 있습니다.

우선 필.취에서 상습범은 최근 1년이내 2회 이상 업무정지처분 받은 자가 또다시 업무정지 해당행위 한 경우이고,
임.취에서 상습범은 최근 1년이내 3회 이상 업무정지 또는 과태료 처분 받은 자가 또다시 업무정지 또는 과태료 해당행위 한 경우입니다.

그럼 최근 1년이내 3회 업무정지 처분 받은 갑이라는 자가 또다시 업무 정지 해당행위를 한 경우와 최근 1년이내 2회 업무정지 처분 받은 을이라는 자가 다시 업무정지 해당행위를 한 경우를 각각 살펴보겠습니다.

이때 갑은 을보다 업무정지 횟수가 3회로써 1회나 많은데도 임.취에 해당되고, 을은 갑보다 업무정지 횟수가 1회나 적은데도 필.취에 해당되는게 말이 되지 않습니다.

그리고, 더욱 말이 안되는 것은 최근 1년내 업무정지가 2회 이상이면 필.취에 따라 반드시 등록이 취소되는데 어떻게 최근 1년내 업무정지가 3회 이상 될 수 있나요? 업무정지가 3회째가 도래하기 전에 필.취로 등록이 반드시 취소되는데 어떻게 3회이상 업무정지가 되는 시기가 도래하는지 앞뒤가 안맞는것 같습니다.

매우 혼란스러우니 정확한 설명 부탁드립니다

홍덕기교수님의 답변입니다.

질문에 답변 드립니다.

질문 하신 내용 중에 최근 1년 내에 업무정지처분이 3회가 되는지 여부가 중점 사안인거 같은데요 실제로 그런 경우가 있습니다.

예를 들어 최근 1년 내에 업무정지 2회 과태료 1회를 받고 다시 과태료에 해당하는 위반행위를 한 경우 임의적 등록취소 사유에 해당하는 것인데 이 때 처분권자는 등록취소 또는 업무정지처분을 선택하여 할 수 있습니다. 임의적 등록취소가 취소 아니면 업무정지처분을 할 수 있기 때문입니다. 따라서 해당 사안에서 만일 업부정지처분을 하였다면 업무정지만 3회가 되는 경우가 발생합니다.

이런 이유로 1년 내에 업무정지처분이 3번도 있을 수 있고 그래서 법조문은 2회 이상 또는 3회 이상이라고 규정하고 있습니다.

그런데 1년 내에 업무정지 2회 과태료 1회를 받고 다시 업무정지에 해당하는 위반행위를 한 경우라면 필요적적 등록취소 사유에 해당합니다. 업무정지가 3번째 해당하기 때문입니다. 예전 처분 내용에 새로 어떤 위반행위를 했는지 잘 살펴 보아야 합니다.

114067 중개사 특강(3대특강외) 비법특강(1) 김*욱

2강을 보면 18. 확인.설명사항을 설명하실때 8번 내용이 일부누락된 것으로 보여 문의드립니다
전자칠판에는 중개보수.실비금액 및 산출내역이라고 되어 있는데 프린트물 자료에는 중개보수.실비 라고만 나와 있습니다
혹시 개정된 건가요?
아님 오타가 되어 그런것인가요?

3강에서 허가의 기속성이라는 말이 나오는데 기속성이 무슨 뜻인가요?

홍덕기교수님의 답변입니다.

질문 1에 대한 답변

확인설명 사항 중에 \"중개보수 및 실비의 금액과 산출 내역\"이라고 되어 있는데 프린트 자료에는 간략히 쓰기 위해 중개보수 실비라고만 되어 있습니다. 같은 내용이라고 보시면 됩니다.

질문 2에 대한 답변

기속성이란 구속을 받는다는 말입니다. 즉 법에서 갖추라는 요건을 모두 갖추어 행정청에 등록 또는 허가를 신청하면 행정청은 재량권을 행사하지 못하고 등록이나 허가를 받아 주어야 한다는 의미입니다. 그런데 허가제는 요건을 갖추고 신청을 하였다 하더라도 행정청이 재량권을 행사하여 허가를 거부할 수도 있습니다. 그래서 허가제가 더 강력한 규제대상입니다.

합격을 기원합니다.