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114006 개념완성 지분 처분시 전원동의 유무(1) 이*희

공유지분 처분시 전원동의는 필요하지 않고, 합유 지분 처분시에는 전원동의가 필요한건가요? 합유는 인적결합성격이므로 전원동의가 필요할 것이라는 생각이 절로 듭니다. 공유지분에서는 인적결합이 아니라는 면에서는 다른 지분자의 동의가 필요할 것 같지 않습니다. 그러나 지분이라는 성격이 여러 개의 소유권이 아닌 하나의 소유권에 지분이라는 이름으로 여러 명의 소유자가 얽혀 있는 것으로 보입니다(제 생각입니다). 그렇다면 이 또한 자유롭게 처분할 수 있을 것 같지는 않습니다. 자유롭지는 않으나 동의까지는 필요 없는 것인가요~? 검색해보면 동의가 필요하다, 필요없다... 검색만으로는 알기 힘드네요ㅠㅠ

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요! 박결입니다.

아이구, 제가 정확하게 전달시켜드리지 못한 연유로

직접 검색해 보시는 불편을 끼쳐드린것 같아 죄송합니다.

결론부터 말씀드리면

공유와 합유에는 지분이라는 개념이 있으나,

총유의 경우 지분이 존재하지 않습니다.

또한

공유지분은 자유롭게 처분할 수 있으나

합유지분은 자유롭게 처분할 수 없습니다.(전원동의가 필요해요)

(공유물을 처분할 때에는 공유의 경우에도 전원동의가 필요한 것과 비교해서 기억하셔야 합니다.)

이렇게 생각해 보면 금방 이해되실 것 같습니다.

X라는 부동산을 甲, 乙, 丙이

1. 공유하는 경우

2. 합유하는 경우

공유란, 인적관계가 없는 사람들 끼리 하나의 물건으로 공동소유하는 것입니다.

즉, 위의 예에서 甲, 乙, 丙은 서로 모르는 사이일 수도 있어요.

X부동산의 등기를 확인해 보면 각1/3지분씩 공유하고 있다라는 사실은 나오지요.

따라서 甲이 丁에게 자신의 지분을 양도하였다 하더라도

乙과 丙의 입장에서는 모르는 사람인 공유자 甲이 丁으로 바뀐것 뿐입니다.

그러므로 별도의 동의가 필요하지 않는 것이지요.

(공유에서 지분처분은 자유롭다)

다만, 목적물 전체를 양도하는 경우에는 전체의 동의가 필요한데요

위의 예에서 X부동산을 戊에게 파는 경우를 생각해 보면

결국 甲.乙,丙이 소유권을 잃고 戊가 단독으로 소유권을 취득하는 꼴이 되지요?

따라서 자기의 권리를 잃게되는 甲, 乙, 丙 모두의 동의가 필요한 것입니다.

그런데 합유의 경우 지분처분시에 모두의 동의가 필요합니다

왜그럴까요?

합유는 조합체, 동업자간의 공동소유형태입니다.

공동의 목표를 가지고 하는 사업을 甲, 乙, 丙이 영위하고 있다고 생각해 보겠습니다.

사업을 위해 토지가 필요한데 그 X토지를 甲, 乙, 丙이 서로 1/3씩 합유를 하고 있는 상황이지요.

그런데, 만약 甲이 자기 소유의 지분을 丁에게 매도한다고 생각해 봅시다.

乙, 丙 입장에서는 알지도 못하는 丁이 조합의 토지를 사용하는 것을 용인해야 하는 모양새가 되지요?

따라서 전원동의가 있어야만 지분의 처분이 가능한 것입니다.

아울러 조합원의 지위의 경우에도 함부로 타인에게 양도할 수 없습니다.

위의 예에서 甲, 乙, 丙이 동업을 하고 있는데, 甲이 丁에게 조합원 지위를 양도했다면??

乙, 丙은 신뢰관계가 전혀 없는 丁을 사업파트너로 맞이해야 하는 불합리한 모양새가 만들어 집니다.

같은 의미에서 조합원의 지위는 상속조차 되지 않지요.(조합원인 甲이 사망하여 甲의 아들인 戊가 조합원 지위를 상속하면 乙, 丙이 戊와 사업을 해야하는 불합리가 발생하기 때문입니다.)

위와같은 이유로 합유물의 지분도 함부로 타인에게 양도한 수 없는 것입니다. 다만, 다른 조합원들이 동의한다면 지분의 양도는 가능한 것이지요!

-박결 드림-

114005 개념완성 공유지분의 포기(1) 이*희

공유지분의 포기는 언제 어디서나 할 수는 있지만, 다른 공유자들을 상대방으로 하여 그 사람들에 대한 의사표시로 해야 한다-소유권의 포기는 상대방 없는 단독행위(유.재.포)이지만 지분의 포기는 '상대방 있는 단독행위'라는 뜻인가요~? ^^
'그 사람들에 대한 의사표시로 해야한다'는 의미를 잘 모르겠습니다. (개념17강 14:15)

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요! 예비중개사님!

질문 주신 내용을 함께 살펴보겠습니다.

법률행위의 종류를 의사의 수로 나누어 보면,

단독행위, 계약, 합동행위가 있습니다.

그 중 단독행위는 당사자 일방의 의사표시만으로 그 효력을 발생하는 것을 말합니다.

단독행위에는 상대방 있는 단독행위와 상대방 없는 단독행위가 있는데요,

전자로는 상계,동의,추인,취소,해제,해지,면제 등이 있고

후자로는 유증, 재단법인의 설립, 소유권의 포기 등이 있습니다.

질문 주신 부분은 \"소유권의 포기\"에 관한 것입니다.

소유권은 물권이지요?

또한 절대권입니다.

즉, 소유권을 가지고 있는 자는 누구에게나 그 권리를 주장할 수 있어요.

(채권의 경우 계약의 상대방 등 채무자에게만 권리를 주장할 수 있는 즉, 상대권이라는 것과 차이가 있는 부분이지요)

그래서 소유권을 포기할 때에는 

소유권자 일방의 의사표시만으로(단독행위) 그 효력이 있고,

상대방에 대하여 할 필요가 없습니다.(상대방 없는 단독행위)

대비에서 생각해 보면,

취소권의 경우 상대방 있는 단독행위인데요,

예를 들어

甲(미성년자)가 乙에게 자기 소유의 컴퓨터를 매도하는 매매게약을 체결하였다면,

취소권자인 甲이 상대방인 乙을 상대로 취소권을 행사하여야 합니다. 

결국 상대방 있는 단독행위란, 그 단독행위를 행사할 때 상대방이 정해져 있는 경우를 말하는 것이지요.

그런데!!

공유지분의 포기는 조금 다릅니다. 주의하셔야 해요.

공유지분은 자유롭게 처분할 수 있지요?

즉, 공유는 인적결합이 없는 공동소유관계이므로(모르는 사람과도 하나의 물건을 공유할 수 있습니다.)자신의 소유권이 미치는 공유지분을 자유롭게 처분할 수 있는 것입니다.

그런데, 그 지분을 포기할 경우에는 

공유물에 관한 지분관계에 변동이 생기므로 

(예컨대, X토지를 甲乙丙이 1/3씩의 지분으로 공유하고 있는데 甲이 소유권을 포기하면 乙과 丙이 1/2씩 공유하게 바뀝니다)

그 지분을 포기하고자 하는 자는 자유롭게 공유지분을 포기할 수 있지만 그 방식은 다른 공유자를 상대로 해야하는 것입니다.(위의 예에서 乙과 丙도 지분의 변동을 알아야 하므로)

따라서 공유지분의 포기는 소유권의 포기이지만, 상대방있는 의사표시인 것입니다.

-박결 드림-

114004 입문이론 2강 자료(1) 이*병

박결 교수님 입문이론 2강 50초쯤에 나눠준 자료가 있다고 하셔서
확인해봤는데 찾아봐도 자료를 확인이 안되는데
어디서 다운받을 수 있나요?

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요! 예비중개사님!

학습에 불편을드려 죄송합니다.

해당 자료를 업로드 해 드리오니 확인해 주세요!

입문강의부터 다루는 내용이 

대단히 어렵게 느껴지시지요?

하지만 지금 100%이해할 수 없다고 하더라도

민법 전반을 한 번 훑어보는 가장 효율적인 시간이오니

앞으로의 수험생활에 큰 도움이 되실겁니다!

그럼 오늘도 힘차게!

지치지 마시고 화이팅하시길 바랍니다!

-박결 드림-

114003 개념완성 점유취득시효(1) 이*희

제245조 1항에서 자주, 평온, 공연 만 나옵니다. 선의가 없는 이유가 궁금합니다. (점유의 추정력에서는 자.평.공.선이 추정되잖아요~)

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요! 박결입니다.

질문 주신 내용 함께 생각해 보겠습니다.

말씀해 주신 바와 같이,

특정한 물건을 점유한 자에게는

그 물건을 \"자주\" \" 평온\" \"공연\" \"선의\"로 점유하고 있다는 점이 법률상으로 추정됩니다.

법률에서 어떠한 사실을 추정하는 경우에는

일반적으로 그 사실을 입증하기가 실질적으로 대단히 어렵고,

그 사실을 추정해 주는 것이 일상생활에서 합리적이며 자연스러운 경우에 해당합니다.

예를 들어 어떠한 토지를 점유하고 그 지상에 건물을 짓고 소유하고 있는 경우에,

그 토지를 소유의 의사로 평온하고 공연하며, 점유할 권원이 있다고 믿으며 점유하고 있는 것으로 생각하는 것이 자연스럽기 때문입니다.

또한 법적 분쟁이 발생한 경우 누군가에게 주장입증책임을 지게 해야 하는데 원칙적으로 그 권리의 효과가 발생하는 것을 주장하는 자가 그 요건을 입증해야하는데, 이러한 법률상 추정규정을 두어 그 입증책임을 전환시키기 위함입니다.

자! 여기서 우리가 입법자라고 생각해 볼게요.

점유취득시효(제245조 제1항)을 처음 만들 때,

그 요건으로 자주, 평온, 공연의 점유만 있다면 소유자에게 등기청구권을 행사할 수 있다고 만들었습니다. (입법자들이 생각하기에 점유자가 자신에게 점유할 권원이 있다고 믿고하는 점유, 즉 선의의 점유까지는 필요하다고 보지 않았지요. 생각건대 점유취득시효는 그 점유하고 있는 상태의 외관에 신뢰를 부여하여 불안정한 법률상태를 점유자에게 소유권을 부여하는 식으로 안정시켜 법적 안정성을 확보하기 위한 제도이고, 소유자 입장에서는 20년간 소유권에 기한 물권적청구권을 행사하지 않은 태만을 제재하기 위한 제도이므로 여기에 점유자의 선의까지는 요구하지 않는 것으로 생각합니다.

원칙적으로 그 법률효과를 발생시키고자 하는 자는 법률요건을 주장입증하여야 합니다.

그러므로 제245조의 경우

20년간 점유계속 / 자주 / 평온 / 공연 점유를 주장입증하여야 하는데.

제197조 제1항, 제198조에 의해 

점유계속과 자,평,공의 점유는 추정이 됩니다.

그러므로 입증책임이 전환되어 

점유자는 전후양시의 점유만을 주장입증하면 됩니다!

-박결 드림-

114002 개념완성 건의사항 있습니다(1) 이*주

선생님 강의 정말 잘 듣고 있습니다
핵심만 콕콕 찝어주셔서 이해가 쉽고 좋습니다

그런데 가끔 선생님의 필기를 자세히 보고 적고 싶은데 바로 지우시거나 넘기셔서
필기하기에 좀 힘들어요..

혹시 필요 없다 판단하여 바로 지우시는 거면 알겠습니다 ㅎㅎ
아니면 계속 볼 수 있게 놔둬주시면 감사하겠습니다..

그리고 선생님 글씨 괜찮습니다 다 읽을 수 있습니다

감사합니다.

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요! 예비중개사님!

박결입니다.

우리 수강생님께서 주신 소중한 말씀

정말!

정말!!

너무!!!

감사한 마음으로 새기겠습니다.

필기부담을 줄이면서도

효율적으로 내용을 전달할 수 있는 방법도

함께 연구해 보겠습니다!

감사합니다!!

-박결 드림

114001 개념완성 미성년자의 취소(1) 이*희

개념11강 (1:18:30)에서 미성년자는 행위무능력자로 법률행위인 취소권을 행사할 수 없으므로 법정대리인이 할 수 있다고 하고, (1:19:10)에서는 미성년자가 추인은 못하지만 취소는 할 수 있다고 나옵니다.두 가지 경우는 서로 다른 건가요~? 제가 뭘 놓치고 있는지 잘 모르겠습니다.

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요 예비중개사님!

우선 혼동을 드려 죄송합니다.

미성년자는 행위능력이 없습니다.

따라서 법정대리인의 동의를 얻지 않고 한 법률행위를 할 경우 취소를 할 수 있습니다.

또한 법정대리인 역시 취소를 할 수 있지요.

그런데, 취소할 수 있는 법률행위는 

그 행위를 취소하기 전까지는 유효한 법률행위가 됩니다.

(유동적 유효)

이런 취소할 수 있는 법률행위를 확정적으로 소급하여 유효화 시키기 위해서는 취소권자가 자신의 취소권을 포기한다는 단독행위, 즉 추인을 해야하는데요,

추인권자는 취소권자와 같습니다.

다만 아직 미성년자인 상태에서 법률행위의 효과를 발생시키는 행위는 동의 없이 단독으로 할 수없으므로

법정대리인만이 추인권을 행사할 수 있습니다.

다만, 미성년자가 성인이 된다면

즉, 취소의 원인이 소멸하게 되면

그때부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 단독으로 추인을 할 수 있습니다.

정리하면 이렇게 됩니다.

취소권행사 : 미성년자 O , 법정대리인 O

추인권행사 : 미성년자일때 X(성인이 되면O). 법정대리인 O

-박결 드림-

114000 개념완성 해제 후 상대방의 착오취소 주장(1) 이*희

개념 9강 32:00 - [을의 채무불이행으로 갑이 해제 후 손해배상을 청구할 수 있는데, 을이 손해배상청구를 막기위해 착오취소하여 소급무효할 수 있다]-이 경우 을의 채무불이행으로 인한 해제인데 을이 착오취소를 주장할 수 있는지 궁금합니다~

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요! 예비중개사님

질문주신 내용을 함께 살펴보겠습니다.

법률행위를 해제한 경우

그 효과는 소급해서 무효가 되지요?

즉, 처음부터 법률행위를 하지 않은 것으로 취급되는데

이를 다시 취소한다는 것 자체가 쉽게 이해가 되지 않을 것입니다.

그런데, 판례는 이경우에도 채무자에게 취소할 이익이 있다고 하는데요, 관련 내용을 함께 이해해 보겠습니다.

甲이 乙에게 1억원을 대여했습니다.

즉, 甲에게 1억원 채권이 생긴 것이지요.

그런데 변제기가 지났음에도 乙이 변제를 하지 않자

甲은 乙에게 이행을 최고하고, 상당기간이 지났음에도 乙이 채무를 이행하지 않자 해제권을 행사하였습니다.

이 경우, 甲은 乙에게

1)계약해제

2)손해배상청구

를 할 수 있습니다.

여기서, 채무자 乙은 해제 후 손해배상을 해야할 지위에 놓이게 됩니다.

그런데, 만약 계약이 애초에 乙의 착오에 의해 성립했었다면?

乙에게도 계약을 취소할 취소권이 있지요.

그럼, 乙을 이행지체 후 甲이 해제권을 행사하여 소급무효가 된 후에도

취소권을 행사하게 계약이 처음부터 없었던 것으로 만들어

자신이 가지는 손해배상의무을 없앨 수 있는 실익이 있는 것입니다.

이런 이점이 있을 수 있기에 판례가 채무자 乙의 취소를 인정합니다.

해제의 발생원인은 乙의 채무불이행이고,

취소의 발생원인은 계약시 乙의 착오이므로 

서로 같지 않음에 인정되는 법리입니다.

-박결 드림-

113999 개념완성 절대적 무효에서 무효행위의 전환(1) 이*희

개념 7강 이중매매 부분을 듣고 있습니다. 이중매매에서 병이 적극가담하여 갑과 계약한 경우 103조 반사회적법률행위에 해당되어 절대적 무효가 되고, 절대적 무효의 효과로 무효행위의 전환은 되고 추인은 안된다고 하셨어요. 무효행위의 추인을 인터넷 검색을 해보면 103조는 전환이 안되고 104조는 된다는 답글들이 너무 많습니다. 예시로도 대부분 104조 불공정한 행위가 나오고 103조 예시는 잘 나오지 않습니다. (교수님 설명을 믿어 의심치 않으므로 103조도 전환이 된다고 믿습니다) -103조에서 무효행위의 전환이 된다는 의미를 알고 싶습니다.

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요! 박결입니다.

질문주신 내용을 함께 살펴보도록 하겠습니다.

제가 설명드린 바,

절대적 무효는

무효행위의 추인을 하여도 법률행위로서 효력이 인정되지 않고,

무효행위의 전환은 인정될 수 있다. 

라고 말씀드렸습니다.

그런데, 여기서 궁금증이 드실겁니다.

제104조 불공정한 법률행위의 경우, 판례에서 무효행위의 전환을 인정한 사례까 있습니다.

우리 민법은 제104조를 제103조의 예시적 규정으로 보고있지요?

따라서 절대적무효인 경우에도 전환은 인정될 수 있는 것입니다.

그런데!! 제103조는 어떨까요?

인터넷에서 찾아보시면, 아마 103조는 절대적무효이므로 전환과 추인 모두 인정되지 않는다라고 하는 표현이 굉장히 많이 나올 것입니다.

위의 사안에서 본 바와 같이

절대적무효에서도 전환은 인정된다.

=> 제104조는 제103조의 예시규정이다.

=> 제104조 위반일 때 전환을 인정한 예는 있다.

로 정리하였습니다.

그런데 103조는 어떨까요??

그럼, 우선 무효행위의 전환이 무엇인지 살펴보아야 합니다.

무효행위의 전환은 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고, 당사자가 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때(가정적의사가 인정될 때) 다른 법률행위로서 효력을 가지는 것을 말합니다.

우리 판례중에 무효행위의 전환을 인정한 예는 다음과 같습니다.

1) 혼인 외 출생자를 혼인 중의 출생자로 신고한 경우

출생신고(무효)=>전환=>인지신고로서 유효

2)타인의 자녀를 자기의 자로서 출생신고한 경우

출생신고 무효->전환->입양신로고서 유효

3) 매매대금 과다로 104조 위반 ->전환->적정대금의 매매대금으로 유효

결국, 제103조 위반에서 전환을 인정한 예가 없는 것입니다.

다만 제104조 위반에서 무효행위의 전환을 인정한 예가 있으므로

우리는

<절대적무효에서는 무효행위의 전환이 인정될 수 있다>

라고 말할 수 있는 것입니다.

그럼 제103조 위반일 때 전환이 될 수 있는지 생각해 볼까요?

무효행위의 전환은 앞에서 본 바와 같이 

1)무효인 법률행위가 다른 법률행위로서의 요건을 구비하고

2)당사자가 그 <다른> 법률행위로서의 효력을 발생할 것을 의욕해야 합니다.

그런데,

제103조 위반 법률행위 중

예를 들어

<乙은 丙을 살해한다>라는 계약이 있었다면?

이러한 법률행위가 또다른 법률행위로서의 요건을 구비할 가능성이 없겠지요?

따라서 이런 경우 법률행위의 전환이 발생할 여지가 전혀 없을 것입니다.

사람을 죽이는 행위라는 법률사실이

다른 법률행위의 요건에 만족할 여지가 전혀 없기 때문이지요.

자! 그럼 정리해 보겠습니다.

1) 절대적 무효인 경우, 무효행위의 추인은 인정되지 않고 / 전환을 인정될 수 있다.(위의 매매대금 과다사건)

2) 법률행위의 내용이 공서양속에 반하는 경우, 그것이 다른 법률행위의 요건을 만족하기는 어려울 것이므로 전환을 인정한 구체적인 판례는 없다.

라고 정리하시면 되겠습니다!

(단순히 103조,104조 나누어서 추인과 전환의 가능성을 나누시지 말고, 그 효력인 절대적 무효에서 추인X, 전환O로 정리하십시오!)

-박결 드림-

113998 입문이론 소유권에 기한 물권적 청구권에서(1) 이*현

※ 부적합한 질문이나 무례한 내용이 포함될 시 별도 안내없이 삭제조치 될 수 있습니다. 교수님께 질문하기는 매월 최대 30개까지 가능합니다.

기한의 의미가 무엇인가?

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요! 예비중개사님. 

박결입니다

소유권에 기한 물권적청구권에서 

소유권에 <기한> 물권적청구권

여기서 말하는 기한의 뜻을 물으시는 것이지요?

민법 제213조, 제214조에서는 소유권에 기한 물권적청구권을 규정하고 있습니다.

여기서 <기한>이란,

소유권에 바탕을 한,

소유권이 가지는 효과에 의한

이라는 의미입니다.

甲이 X라는 물건을 소유하고 있다고 생각해 보겠습니다.

채권과 달리 소유권은 그 물권을 직접 지배하는 권리입니다.

즉, 누군가에게 자신의 소유권을 청구하지 않아도 괜찮은 것입니다.

그저 그 목적물을 스스로 지배하는것이 그 권리행사의 모습인 것입니다.

반면에 채권은 채권자가 채무자에게 급부, 즉 계약의 내용을 이행하라고 청구할 수 있는 권리이지요.

이것이 물권과 채권의 차이점입니다.

그! 런! 데!

만약 甲이 소유하고 있는 물건을 누군가 훔쳐서 달아났다고 하면 어떻게 될까요?

그럼 甲이 그 물권에 행사하는 지배력이 타인으로부터 침해당한 것이라 볼 수 있지요?

그런데 이때 甲이 아무것도 할 수 없다고 하면 안되기 때문에

甲에게 물권적청구권을 부여한 것입니다.

구체적으로는,

1) 소유자인 甲이 그 물건의 점유자에게  반환을 청구할 수 있고

2) 소유권 행사에 방해가 된다면, (예를 들어 토지 소유권자가 있는데 그 토지에 무단으로 누군가가 건물을 지었거나, 서류를 위조하여 위법하게 등기명의를 바꿨거나) 소유권자는 건물철거청구를 하거나 말소등기를 청구할 수 있습니다. 이를 방해배제청구권이라 합니다.

3) 마지막으로 방해가 예정되어 있다면 방해예방청구권도 행사할 수 있습니다.

그런데, 이러한 반환청구, 배제청구, 예방청구권등의 권리는

결국 소유권으로 부터 나온 권리이지요?

따라서 우리는 이를 

소유권에 기한 반환청구권,

소유권에 기한 방해배제청구권,

소유권에 기한 방해예방청구권 이라 부르는 것입니다.

만약, 지상권자가 자신의 지상권을 누군가 침해한다면?

지상권에 기한 물권적청구권을 행사할 수 있습니다!!

-박결 드림-

113997 개념완성 위약금 약정(1) 이*희

(개념 2강 약 44:00)계약금을 수수하고 위약금 약정을 한 경우에는 계약금이 위약금으로서의 기능을 한다. 이 때는 계약당시 별도의 위약금 특약을 맺은 경우다. 이 때의 위약금과 뒤 이어 나오는 손해배상은 별개로 보면 되는 건가요~? (마치 매매계약의 무효 취소로 인한 소급효와 채무불이행으로 인한 손해배상은 별개로 봐야 하는 것처럼요)/ 그런데 이 위약금이 손해배상의 예정액이 되다니... 이 부분 잘 모르겠습니다. 게다가 추정을 깨뜨린다고 하고... 깨뜨린다면 위약금 약정을 안 한 경우와 같아지는 것 아닌가요~? 체계가 잘 잡히지 않아서 질문드립니다.

박결교수님의 답변입니다.

안녕하세요! 예비노무사님! 박결입니다.

부동산 매매계약에서 수수되는 계약금에 대해

한번에!! 모두 정리하는 시간을 가져보도록 하겠습니다!!

1. 계약금을 수수했다면?

만약, 당사자 사이에 계약금을 수수하는 약정(계약금계약)을 하고,

실제로 그 계약금이 지급되었다면(요물계약이므로 실제로 수수해야합니다.)

그럼 계약금계약이 성립하였습니다.

자! 그럼, 이 경우, 일방이 이행의 착수(예:중도금지급)이 있기 전까지는

매도인은 받은 계약금 배액을 상환하고,

매수인은 지급한 계약금을 포기하고

계약을 해제할 수 있습니다.

원래 민법에서 해제를 하기 위해서는 당사자가 채무불이행이 있어야 하지요?

하지만, 계약금계약이 있었다면 위와 같은 방식으로 하여 채무불이행이 없어도 해제할 수 있습니다.

우리는 계약금이 해약금의 성질을 가지고 있다 라고 말합니다.

2. 그럼 위약금은?

일반적으로,

매매계약이 있었는데 매수인의 채무불이행(대금지급을 하지 않은 경우)이 있었다면

매도인은

1)강제이행청구

2)계약해제

3)손해배상청구

를 할 수 있습니다.

여기서 3)을 주목해 보겠습니다.

민법에서 손해란 재산적손해 정신적손해를 말합니다.

甲이 소유하고 있는 건물을 乙에게 매도하는 계약을 체결하였습니다.

대금지급기일이 되었는데 乙이 대금을 지급하지 않는다면??

甲은 손해배상청구를 할 수 있겠지요.

그!런!데!!!

손해액을 산정하는 것이 쉽지만은 않습니다.

따라서 애초에 위의 甲과 乙이 계약을 할때 특약을 하는 것입니다.

<만약, 매수인이 대금지급을 하지 않는다면, 손해배상으로 XX만원을 지급한다.>

우리는 이러한 것을 위약금약정이라고 부릅니다.

그런데, 우리 민법에서는 이러한 위약금특약이 있는 경우

<손해배상액의 예정이 있다고 추정한다>

라고 합니다

이게 무슨 말일까요??

민법 제398조에는 손해배상액의 예정이라는 규정이 있는데요

(우리시험범위는 아닙니다 ㅠㅠ 만, 여기서 나오니까 잠시 정리를 하겠습니다!)

계약할 때 당사자 사이에 손해배상액의 예정을 하면,

위의 사례에서 매도인은 자신의 손해액을 입증하지 않더라도 그 예정액을 바로 청구할 수 있는 것입니다!!

그런데, 손해배상액의 예정이 있다면 아래와 같은 효과가 발생합니다.

1) 채권자는 예정액만 청구할 수 있다.

(따라서 실손해가 더 크다 하더라도 손해배상액의 예정이 있었다면 예정액까지 청구할 수 있다.)

2) 과실상계가 인정되지 않는다.

(채권자에게 잘못(과실)이 있다면 이를 참작하는 것이 과실상계인데, 손배예정이 있었다면 과실상계 할 수 없다.)

3) 손배예정액이 지나치게 과다하면 법원은 적당히 감액할 수 있다.

(제398조 제1항 ~제5항)

여기까지 정리해 보겠습니다.

위의 사례에서,

甲과 乙이 계약금계약을 하고 甲이 수수했다면,

당사자 사이에서 그 계약금은 증약금, 해약금의 성질을 갖습니다.

그런데!! 만약 그 계약금을 위약금으로 하는 특약이 있다면?

즉

<만약, 기일에 매수인 乙이 대금을 지급하지 않는다면! 계약금을 몰수한다>라는 위약금 특약이 있다면

판례는 이를 손해배상액의 예정으로 봅니다.

즉, 乙이 대금을 지급하지 않으면

甲은 이미 지급받은 계약금을 손해배상액으로 받을 것으로 보는 것이지요

그래서

1)실제 손해가 그 계약금보다 크더라도 乙에게 청구할 수 없고

2)乙은 과실상계를 주장할 수 없으며

3)계약금이 너무 커서 손해배상액으로 보기에 과다할 경우 법원이 직권으로 감액할 수 있습니다.

그런데 !!! 여기서

손해배상액의 <추정>이라고 말씀드렸었지요?

따라서 위와 같은 특약이 있었다 하더라도,

별도로

<매도인에게 실손해 발생시, 그 손해액을 청구할 수 있다>

라는 내용이 계약서에 있었다면?

위의 위약금약정은 손해배상액의 예정으로 보지 않는 것입니다.

즉,

1)甲은 乙에게 실손해를 청구할 수 있고

2)甲에게도 과실이 있다면, 乙은 과실상계를 주장할 수 있으며

3)법원은 직권감액할 수 없습니다.

우리는 이를 위약벌이라고 합니다.

제가 너무 간단히 설명해서 이해에 어려움을 드린 것 같아

송구스럽습니다.

내용을 읽어보면 그리 어렵지 않지요?

매우 빈출되는 부분이므로 잘 정리해 두시길 바랍니다!

그럼 강의로 찾아뵙겠습니다!

-박결 드림-